北京房价涨了吗？
北京今年的房价可以说是跌宕起伏，在年初经历过一次暴涨后，又迅速下跌，让很多人摸不着头脑，其实北京的楼市一直存在着结构性问题，贫富分化严重，城市的发展和人口结构的变化一直在影响这里的楼市。 很多人都说北京是政治中心，所以楼市的政策调控应该是最严厉的。确实如此，2017年北京就曾发布房屋限购令，外埠户籍居民家庭在京购买首套商品房需提供当地无房证明，二套需满足的条件包括：拥有超过一位京外户籍家庭成员或在京无房的京籍家庭才能购买第二套住宅。同时，北京还出台了离婚三年内不得买房、限制高档小区摇号等限购政策。
但就是在这样严格的限购政策下，北京二手房的成交量并没有出现大幅的下滑，可见这里的人口结构和住房需求究竟是怎样的。 首先来看北京的人口结构，众所周知上海是老龄化最严重的城市之一，而与之相比，北京却是人口基数最大、年龄结构最年轻的城市之一。根据第七次人口普查结果显示，北京16-59岁劳动力人口数量为826.4万人，比2010年减少34.2%；60岁以上人口为365.9万人，占比13.3%，比起其他一线城市，北京的户籍老人占比明显偏低（广州为12.6% ，深圳为10.8%），意味着这里有更少的住房需求供给老年群体。 还有一个客观的因素影响着北京楼市，就是首都功能定位和政治因素。虽然近几年北京大力发展周边卫星城，试图通过交通互联实现城乡协调发展，但在教育资源和医疗资源的分配上，依然是以主城区为中心。
因此外来人口即使为了孩子上学也不得不选择在北京定居，对于住房的需求更是无法抑制。 除了人口的结构性因素外，楼市的波动还和经济发展有关，当经济下行的时候，人们会通过买房子来实现资产的保值和增值，而当经济发展向好时，人们不再急于投资房产，楼市会逐渐回归理性。从去年开始直到今年，国内的经济形势一直保持着良好的恢复态势，这会让房地产的金融属性再次凸显吗？ 我们不可否认，短期楼市会因为供求关系以及宏观环境的变动而有所起伏，但就长期而言，一个城市的楼市价格取决于这个城市的经济和人口结构，只有供需平衡了，房价才会回归理性。
北京房价没有涨，至少官方数据是如此。根据国家统计局发布的70城房价指数（注：样本数据指标为新建商品住宅价格指数、二手住宅价格指数和新建住宅价格指数，以下简称房价指数），2020年5月北京二手房房价指数环比增幅0.2%，同比下降1.4%。
官方数据与现实有偏差其实很容易理解，二手房指数基于样本数据构建，在北京这种大都市，每月数千、上万套的成交量中，样本数据占比不可能高，在如此庞大的数据基数下，少量高成交价房源不太可能对样本产生实质性影响，也就无法真实反映现实。
然而不能因为如此就否定官方指数的意义。北京房价虽然整体来看没有涨，但是从片区到小区甚至到具体房子，其实都有不小的涨幅。对于购房者来说，北京房价涨跌无所谓，重要的是自己拟购买的地段涨了还是跌了，在买房这件事上趋利避害是人之常情。而官方指数反映的是片区甚至小区均价，是市场交易价格的大致“平均值”，对于选房定位还是有指导意义的，不可轻易否定。
如果深入探究会发现北京房价的涨幅分布并不均衡。以北京西城德胜片区“真成交”房价为例，5月份真成交均价78276元/平方米较之今年2月份的77258元/平方米，涨幅约为1.3%，相比去年同期的75492元/平方米涨幅约为3.7%。
从德胜片区各小区的月度真成交均价来看，涨幅最大的要属育翔小学对口片区的真知(西皇庄)和育翔两个小区，较之去年同期的涨幅均在10%以上。其次是黄寺北里、黄寺大街37号和德宝花园，与去年同期相比涨幅也在5%左右。涨幅较低的要数德外大街和德宝四区，涨幅在1%左右；不过这两个小区如果与今年2月份相比，真成交均价还略有下降。
从数据可见，北京西城德胜片区学区房上涨幅度远超其他。造成如此的原因并不复杂。“幼升小多校划片”消息落地之后，德胜片区小学，尤其是学区内的育翔小学和教工附小就成为了“最后的辉煌”。家长们的心态发生了变化，为了让孩子上理想的学校，不惜出手德胜“老破小”（其实德胜片区房子都属于典型的“老破小”），而大量需求涌入必然拉动房价上涨。从片区内各楼盘真成交均价可见，学区房涨幅普遍高于非学区房。
房价是市场供求关系作用下形成的，买房者心态对房价起决定作用。家长们对于德胜学区“多校划片”之后的未来，虽然都心存疑虑，但是为了让孩子上名校，不惜牺牲部分资金作为“学费”，从而为老破小创造了“卖啥贵啥”的行情。
