别墅该怎么区分？
谢邀！ 在我国，一般把建筑面积300平方米以上，层数多于三层（包括地下室）的住宅建筑称为别墅。 不过这是国内对别墅的定义，但是实际上，在国外很多条件比较艰苦的地方，往往采用“小别墅”的概念来盖一些单户式的住宅，这样的房子往往占地面积不大，但室内功能齐全、装修精致，和国内的“豪宅”有的一拼。 但回到我们的讨论主题——高端物业。
我认为衡量一个项目是否属于高端物业，应该从两方面看：一方面是项目的外在品质，例如项目所处的区位、占地规模、建筑形态等；另一方面是项目的内在价值，例如户型设计和社区配套等，接下来我从这几个方面聊聊什么是高端楼盘。 一个项目有没有足够的占有土地和自然景观资源是一个重要指标。 以土地为尺度做开发的项目不少见，然而能够真正做好却不容易。好的产品需要做到既尊重自然，又充分利用自然。 如位于苏州工业园区的仁恒海和院，整体地块北高南低，东邻京杭运河，项目以16幢4-7层的洋房和98套合院组成，整体布局让每栋房子都可以拥有良好的通风和采光。 项目还充分考虑到人和自然的关系。除了约50%的绿化率之外，整个小区并没有采用传统的中心景观围合式布局，而是结合地形，利用中央高地打造了一个近6000平方米的中央公园，将居住区和景观区很好地融合在一起。
另外，在洋房北侧还有一条长约500米的风景带。
另一个指标是看项目的体量。 一般来讲，项目体量太小，则会造成居住密度高、公共设施不足等问题。而体量大，则可以为业主提供更多的公共空间和户外空间，并且能够更好地控制品质。 如杭州的绿城江南里，整体容积率仅1.2，由50栋四层住宅组成，采用围合式布局，将中轴景观线完整地保留下来，让小区的景观资源最大化。 每个进深的院落都设有一座木桥，曲径通幽处，移步换景，尽显江南庭院的婉约之风。
除却外在的品质，一个好的项目必然有其独特的内在价值。 这体现在户型设计上往往是恰到好处的空间分割，不浪费一点面积，且动静分明，起居周到。 比如北京的首创禧悦学府，项目主力户型为建筑面积约70平方米的两居，这种户型在设计上是极其难得的优质户型。
70平方米两居室做到三室两厅两卫，客厅与餐厅相连，南北向双阳台，全明通透。两个卧室均带飘窗，厨房U型设计，空间利用率极高，这样的户型你只能赞叹一句：真！好！室！间！ 在社区配套上，往往也会体现出高端楼盘应有的品质。 比如说项目内部会有足够的运动场地，满足不同年龄层次业主的需求。
以杭州中海云锦天地为例，小区里有专门给孩子设计的活动场地，各种游乐设施一应俱全。 而到了成年人这里，则有健身中心和瑜伽馆，满足不同运动爱好。