别墅用地的区别？
现在别墅有两种，一种是独栋别墅，一种是在容积率允许的情况下，一栋房子带一个地下室，几间卧室和一个花园，这种一般称作叠拼别墅。 现在的土地政策对这两种类型的别墅影响不一样。 对独栋别墅的影响主要来自于土地供给侧的改革和房地产去库存方面。
一、土地供给侧的改革对独栋别墅的影响。 2016年国土资源部发布了《国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对楼市提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，同时要求各地方政府要对闲置的土地进行清理，建立定期发布全国土地市场动态监测分析制度。同年5月，国土资源部联合住房和城乡建设部公布了70个城市的地价水平，这70个城市包含了36个商品住宅地和34个商业用地，通过对比这两个城市的地价水平，可以得出结论，当前绝大部分城市的住宅用地价格都处于较低的水平，只有极少数城市处于中低位。
二、房地产去库存方面对独栋别墅的影响 目前我国房地产的去库存压力主要集中在三四线城市，这些城市存在大量的空置房屋，根据易观国际发布的《中国闲置房交易服务平台市场概览》显示，目前全国有65%的城市住房空置率高于国际警戒线，其中三四线城市的住房空置率在43.3%-50.8%之间。从去库存角度来讲，别墅类产品在三四线城市可能会有所发展。但需要注意的是，在这些城市里买别墅的人群往往拥有较多住房，他们在购买别墅时往往更看重其居住舒适度而不是投资价值。虽然房地产去库存方面会对别墅市场有所刺激，但这个效果不会太明显。 从以上两个方面来看，独栋别墅在现阶段受到的政策影响并不大。 但叠拼别墅就不同了。
三、土地溢价率对叠拼别墅的影响 在土地出让环节，一旦土地溢价过高，相关部门会采取限制措施，如限制后续房源销售价格、要求配建保障房或回购一定数量的房源等，这些都会让开发商拿地更为谨慎，从而降低土地的出让价格。而对那些本身土地储备量较大的房企，由于手中的地块尚未开发，因此并不会直接受到溢价率影响。
四、房地产融资环境对叠拼别墅的影响 与独栋别墅相比，叠拼别墅的消费属性更强，因此在房地产调控当中会被重点防范。随着监管力度的加大，很多房地产开发企业面临的融资渠道收窄的问题，如果企业资金链断裂，可能连正常开工都做不到，就更别谈销售和回款了。 对于消费者来说，在选择别墅项目时要多留个心眼儿，警惕一些毫无资质的公司打着“不限购”“无需资格认证”的旗号违规操作，以免钱财损失。